Льготная ипотека это кредит на покупку жилья для лиц, входящих в определённую категорию, назначенную правительством. Банк выдаёт денежные средства на сделку под процент ниже рыночного, человек получает возможность взять квартиру или дом по низкой ставке, а разницу между фактическим и реальным значением ставки компенсирует государство из бюджета, который в свою очередь по большей части состоит из налогов граждан.
Проще говоря банк зарабатывает привычную прибыль, «льготник» платит меньше положенного, а недостающую сумму добавляют все остальные граждане. Они гасят чей-то кредит и даже не знают об этом.С точки зрения популизма и повышения своего политического рейтинга льготная ипотека является отличным инструментом для правительства. Люди одобряют подобные решения, потому что чувствуют заботу о себе. Очень приятно брать кредит под 5%, когда все остальные берут под 16%. К тому же в условиях падающих реальных доходов и сильной инфляции такая мера позволяет приобрести жильё, которое при всех прочих условиях никогда вашим не оказалось бы. Льготники довольны, другие люди не понимают в чём подвох, рейтинги власти растут. А экономика начинает хромать. Давайте разберемся почему.
Цена на недвижимость растут
Когда рыночная ставка 16%, а у вас появляется возможность взять под 8% или даже 6, то возникает мысль как можно скорее воспользоваться полученным шансом. Спрос на недвижимость, подходящую под льготную ипотеку кратно возрастает. Банкам тоже выгодно иметь дело с такими заёмщиками, ведь практически половину прибыли им заплатит государство, что намного надежнее. Застройщики в такой ситуации буквально не успевают готовить предложения под имеющийся спрос и совершенно логично повышают цены.
Люди с наличкой переориентируются на другие виды жилья, так как «льготные» объекты распадаются как горячие пирожки. Приток денег на вторичку приводит к буму уже там и владельцы квадратных метров глядя на повсеместный рост цен начинают завышать стоимость. Добавляем сюда манипуляции рынком, когда человек увидел что старая однушка в его городе выставлена на авито за 4 миллиона и подумал что его двушка стоит как минимум 6. В итоге никто не смотрит на суммы реальных сделок, вместо этого каждый ориентируется на цифры в объявлениях. А там кто во что горазд. Таким образом вы открываете ЦИАН и падаете в обморок.
Из-за роста цен люди со средними доходами уже не могут накопить на первоначальный взнос, а сумма ежемесячного платежа кажется неподъёмной. Получается парадокс — вы своими налогами платите чужие ипотечные кредиты, а себе его позволить не можете. Доходит и до абсурда — однушка стоила 2 000 000 и под 16% купить её было бы выгоднее, чем сейчас под 6%, потому что из-за ажиотажа цена улетела за 4 000 000. На фоне всеобщего безумия, созданного льготной ипотекой, стоимость жилья никак не изменилась, а вот его цена кратно возросла. И проиграли от этого кажется абсолютно все. Кроме банков и популистов, естественно.
Выбор сильно ограничен, а дополнительные расходы уничтожают выгоду
Льготная ипотека распространяется только на новостройки. Но если человек попал под действие одной из программ, то выбора у него не остаётся, нужно брать то что отдают со скидкой! Проблема в том, что вы больше не можете купить квартиру там, где вам хочется, ваш кругозор зациклен на имеющихся предложениях от застройщиков. Это может быть не лучший район, плохое расположение, неудачная планировка. Но какая разница, воротить нос не приходится!
Вторая проблема заключается в отсутствии ремонта. Он либо социальный, когда жить можно, но по факту всё придётся переделывать. Либо жильё достаётся в черновом варианте и конечная стоимость одному Богу известна. Если с вторичкой от щедрых хозяев вам могли остаться и мебель и техника, которые нет желания забирать и проще продать с дисконтом новому владельцу, то в случае с льготной ипотекой вас ждут неприятные походы в магазины. На одном из форумов недавно попадался пост «льготника», который ответственно подошёл к подсчётам. Выяснилось, что квартира на вторичном рынке в удобном районе обошлась бы ему на миллион рублей дешевле, чем полученная по госпрограмме новостройка, которая высосала деньги как пылесос.
При этом застройщики больше не испытывают проблем с реализацией, а значит не сильно переживают по поводу качества. Если приобретая жильё на вторичке вы скрупулезно рассматриваете щели в окнах и стены в форме волн, то в случае с льготной ипотекой всё это как правило проходит мимо глаз. А затем суды, споры с продавцом, расходы на исправление.
Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается
Все вышеописанные проблемы как снежный ком обрастают новыми. Люди мониторят доски объявлений и видят как стремительно растут цены. Возникает страх упущенной выгоды, лучше уж купить сейчас, пока это ещё хоть как-то возможно. Иначе уже завтра квартиры будут стоить как полёт на луну. По сути это приводит к вынужденному кредитованию. Не потому что надо, а потому что страшно остаться у разбитого корыта.
При стабильной экономике человек предпочитает хранить деньги на вкладе или брокерском счете до тех пор, пока не накопит хотя бы 50-60 процентов от желаемого объекта недвижимости. Остальное можно взять в ипотеку, так риск минимальный. Но теперь «льготники» хватают квартиры боясь, что завтра госпрограмму отменят, а все остальные бегут за кредитом из-за страха сильного подорожания жилья. Им неплохо жилось на съёмной или с родителями, но ситуация вынуждает менять планы.
Те кому посчастливилось наконец то заехать в собственную квартиру под выгодный ипотечный кредит снова становятся заложниками банковской системы. У них нет дивана, телевизора, холодильника. Нужно в ванной выложить плитку и поставить нормальную раковину вместо кастрюли от застройщика. Соцремонт выглядит ущербно и приходится переклеивать обои, вешать нормальную люстру. В окнах дыры, лучше бы их поменять. И на всё это требуются деньги, которых как правило в наличии нет. На выручку приходят банки, а мы наблюдаем чудовищный рост закредитованности населения.
Возведение муравейников
По льготной ипотеке много ограничений. Например по стоимости жилья и размеру первоначального взноса. Взять квартиру на 100 квадратных метров стоимостью 20 000 000 рублей не получится. Во первых госпрограмма установила потолок цены, во вторых накопить на внушительный первоначальный взнос «льготники» чаще всего не могут. Точнее одни могут, но им не интересны дешевые квартиры, а вторые рады бы взять хоть что-нибудь, но у них накоплений нет.
Застройщики имеют дело с большим количеством спроса, который стоит удовлетворить как можно скорее. Пока все условия в силе. Поэтому строятся тесные квартирки в непригодных районах. Так объект проходит по всем параметрам и его точно купят. Человек экономит на ставке, но приобретает жильё с цветочницей вместо балкона и кухней размером с собственный зад. Да ещё и на отшибе города, либо в окружении построек прошлого века.
Вместо итога
Льготная ипотека одним своим существованием запускает череду неприятностей. Долгое время считалось, что госпрограммы несправедливы к тем, кто не относится к категории граждан имеющих право на особые условия, а вот для самих «льготников» это отличный шанс получить желаемое за счёт остальных. Но потом вдруг выяснилось, что в кабалу залезли и «избранные». Выгода оказалась мнимой.
От льготной ипотеки выиграли только застройщики и банки, которые распродавали слабоконкурентное жильё и получали прибыль, в то время как львиная доля населения буквально врезалась в бешеный рост цен. При чём не только на квадратные метры, но и на все сопутствующие продукты, включая стройматериалы, технику, мебель и даже банковские услуги.
ЦБ и Минфин неоднократно повторяли требование отказаться от льготной ипотеки, аккуратно выражая опасения по поводу негативного влияния на экономику. Я ещё в прошлом году говорил о том, что инфляцию победить не получится, высокая ключевая ставка эффекта не даст до тех пор, пока госпрограммы по покупке жилья не будут отменены.
Прошло 12 месяцев, инфляция выросла с 7 до 8,6%, а ключевую ставку собираются повышать дальше. Часть льготных программ всё же отменили, но хватит ли этого для спасения экономики, пока неясно. Выиграли только застройщики, банки и популисты. Остальные к сожалению потеряли больше, чем приобрели. А кто-то вовсе оплатил чужую покупку своими налогами и где ему искать повод для радости в сложившейся ситуации, сказать сложно.
Статья с блога Бесарте.ру
Свежие комментарии